전세사기의 구조와 임대인의 사망

빌라왕과 같은 전세 사기의 구조

안녕하세요 :)

오늘은 전세 사기 구조에 관한 질문을 주신 분이 계셔서

그에 대한 답변을 공유하려고 합니다.

 

빌라왕 사건, 역전세 등 요즘 시끌시끌한 전세 사기 구조에 대해서

알아보도록 하겠습니다!

 

이 이슈에 관해서는 지난번에도 한번 다뤘던 기억이 나는데요.

사실 전세 사기의 구조는 알고 나면 허탈할 정도로 아주 간단합니다.

 

전세사기의 프로세스를 정리해 보면 아래와 같습니다.

1. 건축주가 신축 빌라를 한 채 지었습니다. 시세는 2억이라고 칠게요. 그런데 팔리지 않습니다.

2. 빌라를 2억에 팔아줄 테니 5천만 원의 리베이트를 달라고 사기세력이 접근(혹은 건축주가 요청)합니다.

3. 2번의 약정을 맺은 사기 세력은 브로커와 바지 매.입자(빌라왕)를 섭외합니다.

4. 브로커는 분양실장이라 불리며 이 빌라에 들어올 전세 세입자를 구합니다.

5. 전세가는 2억 5천, 전세 대출과 Hug보증보험이 있기 때문에 세입자 구하기는 어렵지 않습니다.

(여기에서 Hug의 허술한 심사나 객관적이지 못한, 혹은 불투명한 감정평가 문제가 대두됨)

6. 건축주는 전세금으로 받은 돈 중 2억을 가져가고, 5천만 원은 사기 세력에게 리베이트로 지급합니다.

7. 빌라의 전세권자를 모두 구하면 바지 매,입자(빌라왕)에게 명의 이전을 합니다. (빌라왕에게도 얼마 떼 주겠죠)

이런 상황에서 세입자의 전세기간이 만료되고, 이제 보증금을 주어야 하는데 빌라왕은 내 줄 돈이 당연히 없고

(매수 당시부터 바지 매.입자이기 때문), 심각한 경우 사망까지 하게 되면서 더 큰 문제가 벌어지게 된 거죠.

 

 

임대인이 사망한 경우

 

원칙적이라면 위와 같은 경우 전세권자는 Hug에서 전세금을 받을 수 있습니다만,

임대인(빌라왕)이 사망을 하면서 문제가 생긴 겁니다.

빌라왕 사망으로 빌라의 명의자(주인)가 없는 상태가 되었고, 상속권자가 나올 때까지는

계속해서 명의자 부재상태가 되겠죠.

보증기관(hug)은 임대인을 대신해서 임차인에게 전세금을 변제해 주는데요, 이를 대위변제라고 부릅니다.

그런데 당사자, 즉 명의인이 특정되어 있지 않으면 보증기관(hug)의 대위 변제 자체가 불가능해진답니다.

상속인이 확정되어서 당사자가 특정될 때까지는 절차 진행이 불가능하죠.

 

이렇게 임대인이 사망한 경우, 상속인이 확정되기까지는 몇 개월의 시간이 걸리는데요.

그 보다 더 큰 문제는 상속인이 확정되지  않을 수도 있다는 우려입니다. 임대인의 가족이 모두 상속포기를 한다면

사실상 임차인의 피해를 복구할 가능성이 요원해지게 되기 때문이죠.

 

 

 

실제 빌라왕 사건에서, 빌라왕의 부모님이 한정승인 의.사를 밝힌 바 있었는데,  다행이긴 하지만 그렇다 해도

재산 처분에는 2년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

 

이상으로 전세사기의 구조에 대해 살펴 보았습니다.

전세사기, 잘 알고 무조건 조심하는 수밖에는 없을 것 같지요.

감사합니다 ^^